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2006

城市土地集约利用评价指标实证研究

发布时间:2013-07-08 14:39文章来源:bet9官网中国土地公司 打印

  各位来宾大家好,关于城市土地集约利用,我们国家在新一轮土地利用修编专题研究,05年要是12底各个省市完成土地利用整体规划的前期研究,我们参加陕西省土地节约利用的专题,以及从00年开始和国土资源部利用司,一起研究全部的开发区土地集约利用,当时叫土地利用效益研究,我们一直跟踪开发区六年,发现国家开发区也好,城市也好土地在节约利用方面,还是在集约利用方面都没有一个统一的标准,从行政管理方面没有把它纳入到管理体系里面,从理论上这次修编规划要求新一轮城市规划修编,要求把土地节约和集约利用的指标纳入。如果纳入怎么样在规划中体现,大家关注更多的就是个别的指标。比如说关于城市土地容积率的问题,全国664个城市土地容积率大概不到一,到城市里面住宅用地容积率应该是多少?工业用地容积率是多少?这是第一个对容积率的概念。

  大家还关心GDP,这个里面有一个重复计算的问题,我们搞房地产开发就要重复计算很多次,有人说用税收指标。还有土地投资工业用地,你一亩地最低要达到什么程度?我们国家在上海和西安差别很大,在西安市北郊和南郊差别还很大,什么项目应该进入,什么项目不应该进入,这些差别都很大,我把我们研究向大家汇报一下。

  这有一个社会经济指标,土地的投入参数、生态环境,还有人口,过去关注土地规划和城市规划就是关注人均城市建设用地100平方米,西安新一轮规划要规划600平方公里,600万人口。法国城市建设用地跟人口比例大概是一人是90平方米,发达国家很少有超过中国这样指标的,但是我们很多地区都超过了现状,都超过了100平方米。我们当时思考人口的关系,还有一个产权制度的问题,我们想在国民党统治或者清朝的时候,中国的农民是非常伟大的,他们到什么程度,他始终有一个热爱土地,节约土地,他的意识到现在大家想一下,旧社会的时候没有一个农民随便把他的房子建在水稻田去,这样生态环境改善了。

  我们现在大家想为什么呢,因为土地的产权问题,土地不是私人的,我们土地使用权在农民这块没有落实是集体所有制,但是使用权现在农村没有集体土地使用证,只有30年土地承包使用权,但是在很多地方承包使用权没有发证,城市里面大量是国有土地使用权,这是单位国有工厂学校占了国有使用权,这个没有落实到个人。

  这个形式下产权没有作为财产权落实到具体责任人,所以出现了浪费土地,非法占地等等不节约土地的现象越来越多。现在很多地方出现老城区赛路,新城区轰轰烈烈,最后算土地效益是下滑的,武汉市去年几个城区也是差别很大,一个市里面几个区里面差别都很大。研究的必要性是很重要的,作为原则来讲我们要有全面性和代表性,土地集约利用是非常综合的概念,城市的经济基础设施,人口生态环境各个方面,市长非常关心这个问题,为什么呢?因为西安市土地利用2010年的指标在2001就用完了,所以现在西安市城市规划特别需要修编。

  前一轮规划预测的时候要预测15年,他预测无法预测发展这么快,当时没有西部大开发,也没有现在每年增长13%,会这么快,当时建设用地预留少,一直到现在国土资源部都不让调。这个市长着急,区长着急,老百姓也着急,这个东西我说重要性需要各个方面协调。

  定性跟定量相结合的问题,城市土地一般过去关注的是定量多一些,前面我讲GDP还有人口等等。大家讨论研究细致了,对我们做规划、研究科学性会更强一些。

  系统性原则。这要涉及到各个方面,涉及到自然资源的问题,涉及到土地自然属性利用问题,还有管理问题,必须用科学方法来采取。

  指标选择,选择的时候大家关心中国数据的问题,我们搞研究最难就是基础数据,土地局的数据还是用土地祥查的数据,我们对外公开的时候用国家统计局的数据,因为这个是法定的,但是对内部我们还要用省国土系统,市国土系统,因为这里面有一个概念,就是基本农田,现在的情况在山西一些县说是有20万亩基本农田,但实际上没有,没有20万。

  我们选出15个指标,对全国18个城市叫做调查。西安市要求把西安市跟别的城市比较一下,我们西安取不能比别人落后,也不能先进太多了,我们要随大流的思想,还要达到先进一些,这是市政府的要求。这里面我们研究了18个城市的原因,有一些西安办法没有比较的我们就不选了。

  人均固定资产德德投资量,人均GDP财政收入,容纳从业人员,我们对高新区做了六年调查,发现就业是一个很重要的指标,一般就业没有关系,其实就业与土地利用有很大关系。中国人多,我们集约、利用还是要消化人口劳动力。

  建成区人口密度,人口规模,我们高校人数人均居住面积,绿地面积,人均公共绿地面积,现在这个西安市达不到全国平均水平,城市人口增加,人均绿地也增加,现在达不到国家八平方米,我们现在只有五平方米左右。

  我们讲集约、节约是容积率提高,但是规划部门有一个提高,说容积率不能超过3.5%,如果超过舒适性就不够了。在生态环境研究中心搞的用地上高密度,但是层是三层,但是楼距很近,他盖三层用地很高,可以达到40%,高层达到20%,我们用地有低密度,有高密度,这研究还与人气、生活环境、健康有关。

  我们算了一下咸阳市,他现在50万人口,建设面积是50万平方公里,他朋友容积率不到2,我们把原来盖的房子改造以后把容积率从1.2提高到2,这样可以节约多少,原来工厂只有20%,大绿化,之后搞成50%,不要大绿化了,这样可以提高多少呢?工业用地把容积率指标提高可以节约多少,我们到咸阳、宝鸡调查不管是土地部门还是建设部门,还是工厂厂长,他们都希望这些值得研究,研究完之后对他们也有帮助。

  我们给西安一家企业做咨询,我们给他们三、四层楼改造七层楼,腾出来19亩地盖了一个沃尔玛,他们给政府交出让金,政府也拿到钱了,这样大家都高兴。房地产商在存量土地里面拿到土地挂牌出让,如果没有小区的改造,开发商想在这儿拿一块地没有人卖。

  我们比较以后分了几类,北京、上海、广州、南京、杭州是一类地区,第二类地区是天津、武汉、沈阳、济南、西安、长春、哈尔滨。第三类地区是重庆,青岛,我们算出结果看,大家传统的印象不一样。作为城市之间集约利用水平差距很大,根据不同城市节约程度里制订一些政策,逐步提高土地的集约利用程度。谢谢大家!

  【提问】我想问一下关于指标体系,我不知道陕西农地集约评价是如何做的,我觉得陕西规划户型都是非常特殊的,他在指标上有没有什么体现。另外最后一点讲到城市建的统一利用评价,这个不同的地区关于群众是如何让他们协调起来做比较。你们讲西安地区都是一些比较特殊的因素,你怎么让它横向比较。

  第二,评价与潜力是如何联系的?规划里面如何利用这个结果来做分析。

  【杨东朗】农用地我们没有做,城镇是要分层次的,一个是我们跟18个城市比较指标是一样的,只要一样才可以比较。第二个问题评价结果和潜力的问题,你先要对现状进行评价,之后结合城市的具体情况和规划的具体数据来计算分析未来的潜力。比如说我举一个例子,比如说西安市平均容积率假如是1.5,我说现在建成区城市用地是300平方公里,你要到2020年我把容积率提高到2.5,平均容积率提高到2.5,但是我们变成600平方公里,这600平方公里新增加300平方公里,我要从批地的时候考虑新增加用地容积率定多少,比如说住宅,我们和有关部门协商以后,新建的住宅,新批的项目一般不提倡盖多层,容积率定在2,不可以超过3.5,容积率不能超过40%,一般是30-35%左右,这要保证住宅舒适一点,达到小康水平。现在算存量300,我到2020年可以改造多少,根据你建房的时间长短,还有旧城改造的规划,我一年改造10%,就是30平方公里,之后把各种类型的按级分类,之后按照比例和现状潜力之间增加制一算就知道了。

  我们部里面关心西安到2020年需要600平方公里,他关心新增加建设用地多少,节约多少,本来不挖潜需要700公里,但是经过挖潜就变成600平方公里。这还要考虑基础水平,现在建高层都可以建,这样配套公共设计不一样,现在要修地铁和轻轨,把财政的投资也要加在一起算投资。

  潜力就是潜在的节约能力,能够算出来的,但是能不能实现就要有一套政策措施保障。

  【提问】你这个题目我觉得是非常好的题目,也是现在的焦点问题。我觉得这实际上是跟城市结合一个概念,我觉得建立在合理利用下探讨集约利用。我有两个建议,研究节约利用这块从动态的概念上是非常重要,你节约利用是静态的概念,现在各城市要飞速变化这个要考虑。刚才讲到容积率,从土地部门来说就是闲置土地,这利用一个场地问题,你容积率高是建筑面积,但是这里面有闲置土地,这也是对你保量非常重要的因素?

  【杨东朗】闲置突然在西安是很少的,因为这次规划回答的问题你必须要把不同阶段,比如说2015、2010年的数据拿出来。

  【提问】我觉得研究城市土地节约利用,实际上为规划服务。

  【杨东朗】谢谢!

  【提问】从规划指标上住宅占多大比例,另外容积率合理的数据问题,你说3.5是单层还是高层。

  【杨东朗】一般占百分之十几,西安之现在大概在20%左右。容积率不分高层、低层,我们招拍挂必须要把容积率公布出来,这个个人可以算出来,这个他自己算来决定。但是他拿是控制的,就是土地不能低于多少。我们个别批的住宅容积率有达到6和达到8的,他是通过把规划局买通了,这个后面是很麻烦的事情。

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