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2006

农村集体建设用地确权思路探析

发布时间:2013-07-08 14:43文章来源:bet9官网中国土地公司 打印

  主持人,各位专家,各位朋友大家下午好!我在这里感谢中国土地协会和北京土地协会,一方面让我们得到这个难得的机会,另一方面他们负责任的工作态度,我再一次表示感谢!

  我今天要讲集体建设用地确权的几个基本问题。我首先讲农村土地全书问题,第二,土地使用权设定问题,第三集体建设用地确权问题。

  土地使用关系混乱,表现为违背物权法定原则任意设定土地使用关系。我们从协议约定情况看,实际上也形成了不同的权利形态从转让协议来看直接涉及到了土地使用权问题,租赁涉及到土地租赁权,征地涉及到土地所有权。这跟我们国家关于土地方面权利转让规定是相违背的。

  所以说我提出一个问号,约定的使用关系未必等于合法使用关系,也对后期单方违约埋下隐患。也很多村委会把土地租赁给用地企业,可能土地增值速度比较快,所以过了一两年觉得这个价格不合理,就可以通过增加把企业赶出厂房。

  产权管理水平低。根据国土资源部统计到2005年末,我们国家集体土地所有权覆盖率仅仅为51%,集体建设用地登记发证覆盖率要73%。从调查情况来看,现在关于集体土地的地级调查从全国范围来看进展比较慢,现在信息技术条件下对调查技术这方面来说解决比较好,由于传统的调查模式和工具,就一些表格的设计和具体的工作环节并不是非常好,所以导致工作进展过程中遇到比较大困难。

  土地确权难度大。一方面原因在于土地使用关系混乱,另一方面在于农村土地产权制度不完善。在征地过程中老百姓应该得到的利益可能就无形的在征地环节中被消耗了。产权制度虽然现在不完善,但是不少人对这方面进行了研究,关于确权方面文件在1995年国家土地管理局颁发了规定。

  大家知道土地确权实际上是地方特色比较突出,不同地区民情和地价不一样,所以确权没有地方法规作为依据是比较困难的。

  通过我们大量调研发现租赁协议规定的时候是五花八门的,比如说租期方面有五年、十年,二十年甚至更长的都有,这存在一系列问题。如果现在作为政府的确权人员,这块土地是承包经营关系或者是租赁关系,他有协议,他跟村委会和用地企业有协议,他写承包期限是50年,我想问这个土地应该确定给谁?因为现在合同法里面规定不动产租赁期限必须在20年之内,超过20年法律不予保护,在土地确权过程中我们要把土地确定给出租房,显然承租方利益得不到保障,我们给了承租方,实际上出租房好象在法律上也站不住脚。这需要一个统一的规章和法律来规范。

  我国农村土地产权制度还不健全,一定程度上阻碍了农村土地资源的集约和有效利用。解决途径:一方面在于构建一套完善的土地产权体系,通过立法明确土地产权对应权利主体的资格,客体范围和全民利益关系。另一方面处理历史遗留土地问题。

  二、土地使用权的设定问题。土地所有关系和使用关系的分离是我们社会经济发展的客观需要。土地所有权禁止买卖,规模经济效应、生产要素流动要求土地使用关系分离。《宪法》第十条规定“……土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《土地管理法》第九条也作了相应规定。

  宅基地使用权和集体建设用地使用权是两项独立、并行的权利。宅基地不允许收益性使用,权属状态比其他集体建设用地更为稳定、有效地实施管理。《物权法(草案)》易亦对“宅基地使用权”专设一章。

  公益性集体建设用地专设使用权的观点不妥。用益物权是具有可交易特性的物上设定的权利;公益性集体建设用地不具有排他和交易特性;公益性用地的财产所有关系通过所有权表达。

  三、集体建设用地确权问题。土地确权:是政府机关依据法律审查并确定某一宗地的现状土地权利人、土地权利类型的过程。

  集体建设用地的确权难点及演化趋势。现行法律对集体土地的使用和流转做了一定限制,《土地管理法》第四十三条规定,“任何单位和个人进行建设、需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”第六十三条规定,“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。以“疏导”的方式实现对集体土地的管理。

  集体建设用地确权几点原则,无尽亲用原则;依法原则;尊敬历史、面对现实原则;保证社会安定团结原则。各个地方由于国土资源管理差异性,以地方制订实施办法的时间表更有利于当时者原则。谢谢大家!

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