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“健康城市化与城市土地利用”研讨会

土地要成为规划的起点和规划的核心

发布时间:2013-07-26 09:32文章来源:bet9官网中国土地公司 打印

2005年05月28日  中国宏观经济公司 王建

  从去年以来土地在宏观调控当中起的作用越来越大,实际上去年能够把过热的形势压下来,主要的功劳在于土地的控制,而不是在于货币、行政等等措施。今年一季度投资虽然增长很快,但是新增项目的增长幅度只有1.7%,新上项目的投资额增长只有1.5%,这和去年的31.1%和67%比较起来是非常不一样的。所以,说明我们当前的投资增长不是新上项目带来的,是存量投资带来的。为什么新上项目这么少,是因为土地的问题,土地控制住了,新上的项目就上不来。同时土地控制住了,地根抽紧了,银根也抽紧了,因为如果没有好的抵押品银行也不放贷,所以控制土地的闸门可能是更重要的。土地在宏观调控各种政策当中,在这一次充当了这么重要的角色,实际上就是因为土地的供应问题,在现阶段已经上升到了比较突出的位置。

  我认为土地在现阶段已经到了一个历史的转折期,中国的工业化、城市化没有土地的供应是不行的。但是现在这样,按照过去长期以来,就是我们改革开放以来,特别是近十年以来,用土地推动金融,推动城市化这么粗放式的搞,我们已经搞不动了,重要的标志是我们出现了粮食短缺。粮食总产从1998年的超过5亿吨,到2003年的只有4.5亿吨粮食,而我们的粮食消费量是接近5亿吨。从那么高产量掉下来的原因是因为我们失去了1亿亩的土地,有2700多万亩是用在了建设方面。这是不能回避的事实。

  我们现在这个阶段,城市人口按照非农人口计算,大概就是3.5亿、3.6亿、3.7亿这么一个水平,我国农村人口还有9亿,而一个发达国家应该是75%的城市人口。我们从现阶段到基本上实现现代化,按这个目标我们还要增长8亿以上的城市人口。刚才有人说我们增长3亿人就行了,如果只有3亿人那么怎么能建成现代化呢?城市化在未来会发展成一个非常大的浪潮,现在我们面临一个土地严重短缺的问题,我们还能拿出多少土地呢?土地之所以在宏观调控当中有了这么一个重要的位置,是因为有地就有增长,没有地就没有增长。第二没有地就没有钱,土地金融没有地哪儿来的抵押品呢?从银行怎么拿出钱呢?第三政府有政策在打压房地产泡沫,就是存量土地的价格要下降,如果这样就更拿不出钱来。如果存量的土地上涨,还可以从增值当中拿出一部分钱。现在一些城市已经没有新地了,那么他们怎么发展呢?以后越来越多的城市,越来越多的省会、城市会面临这样的局面。

  所以怎么考虑未来中国经济增长当中一要吃饭、二要建设,在这样的基础上搞好建设,搞好工业化这是一个非常大的问题。我觉得目前实际上是一个土地的供求到了一个历史性转折的关头,这个转折,我觉得会带来对很多传统问题认识的变化。随着土地短缺时代成为制约工业化进程的瓶颈,我们对很多传统的问题都是会有新的看法的。比如说对地价怎么看,我们现在认为好象有房地产泡沫,中央要打压房地产的价格,但是实际上土地是最稀缺的。我在搞十一五的课题时,研究在日本的工业化过程当中,他们人均拿出来的耕地大概是160平方米,而未来对中国来说,我们增加8亿人口,我们可以用的土地只有人均120平方米。虽然中国的国土比日本大,但是中国的人口太多,谁能养活中国人,没有人能养活,我们只有先吃饱了饭再搞建设。我们和日本做比较,我算了一笔帐,日本的人均平地资源大概是800平方米,中国大概是1200平方米左右的样子。但是由于我国农业的特殊性,我们没有那么多地搞城市化和工业化。价格是干什么的呢?价格是引导资源分配的,我们把价格压得这么低,那么土地的使用能被珍惜吗。房地产价格当中的各种结构的比例问题,我看到资料上,日本的地价在房地产价格当中占80%到90%,美国这么一个耕地资源丰富的国家,他们的地价在房地产价格当中占到一半左右。但是我们现在的地价在房地产价格当中大概只占20%,我们的土地价格太便宜了,结果是人们不珍惜地使用它,反映在建设当中就是我们的容积率太低。我也做了一个分析,北京的住宅容积率,如果要按照小康标准人均40平米的建筑面积,按照城市的道路和绿地都占到城市的25%这么一个现代化大都市的标准。我算的结果是,北京市住宅的容积率应该到4,而不是现在1.2的样子,但如果地价便宜谁会盖高楼呢?我觉得这个地价的问题,需要重新认识,房地产价格的结构问题,我们应该重新认识,城市的建筑物的容积率问题,我们也要重新认识。

  另外一个问题是如果从这个前提出发,中国城市的土地极为稀缺,我们必须要提高城市的容积率,那么土地资源就决定了我们对其他资源的需要程度。比如说10层以下的民用建筑,每平方米耗钢量是30公斤,10层以上的要加30%,再高还要加,因为楼层不一样,对强度也是不一样的。所以说高层建筑耗钢比低层要高30%,所以钢就成了土地的替代物。中国今年要到3.3亿吨钢,如果按照2030年16亿人口,人均500公斤钢计算,我们也要干到8亿吨钢,日本是人均1吨钢,500公斤可以搞现代化吗,那么可能8亿吨都不够。我们对钢铁工业现在怎么看呢?如果我们不能坐那么多小轿车,没有那么多的钢去盖楼,我们的消费结构、小康标准是什么样的呢?比如说我们是不是到GDP人均5000美元的时候,我们和同样的国家比,我们消费的服务多,我们住的面积小,总之我们这GDP5000美元有一个消费结构,这个结构总要有一个比例,这个比例是什么样的呢?我说这个话的意思是土地要成为规划的起点和规划的核心,什么东西都是要围绕土地展开。

  我不是说土地问题是核心,就是土地管理部门就应该成为规划的核心。总之规划的出发点要发生变化,现在增长多少,钢要多少,有这么多土地吗?把土地拿到城市以后,吃饭不吃饭了?如果说我们要用有限的土地来进行城市化,我们的容积率是多少,容积率提高了以后,我们的建材是什么需求,等等都是一些相关的问题。这里面有一个核心的问题是要算一算帐,我们到人均GDP5000美元,我们要多少的粮食,多少农产品的供应?因为随着人均收入的提高,粮食的消费速度是上升的。而我们现在面临的是,中国的耕地肯定要减少,人要进城,要提高收入,整个居民食品消费量的增加,但是我们用于农业生产的土地是减少的,结论就是一定要提高农村土地的使用效率。但我们能不能保证这些使用效率的提高呢?我计算了一下,假如75%的人口在城市,到2030年,中国的人均粮食消费,按照一个发达国家的最低线水平人均450公斤计算,我们在最高的时候,曾达到或超过450公斤,而这几年也就在400公斤上下,总之从现在400多公斤达到450公斤。亚洲国家已经走完了现代化道路的,包括我国台湾省以及韩国、日本,都是人均500公斤,但是人均GDP初步超过3000美元的时候,都是450公斤左右。我们再算一个75%的城市化率,整个中国需要的粮食超过7亿吨,这7亿吨粮食,现在是18.5亿亩,如果去掉一亿亩,还剩下17.5亿亩,在全国农用地当中粮食播种面积占75%这样的水平,我们要求的土地单产水平是525公斤。525公斤和现在的390公斤相比,我们要求要提高100公斤以上,525公斤这是现代世界上没有一个国家在大面积的土地上做得到的。我们只能依靠科技来完成这些工作,我们必须建立在粮食需求是一个发达的现代化水平的最低线450公斤,我们要求的单位产出是在科技发展的基础上,达到一个世界从来没有的水平。我们不知道能不能做得到,我们对这个问题只能是说有一个可能性。

  我们现在的土地很稀缺,这么少的土地怎么能使用到城市化的过程中去呢?毫无疑问是两个选择,因为城市化的占地是两方面的,第一个是城市本身的占地,大中小城镇等等,还有一个是沟通城市之间的网络,不管是公路、铁路、机场,还是水运等等,总之是占在两个方面的。这两个方面我们怎么能够做到最节约地使用土地,第一个城市要搞大城市,不能搞小城市,因为大城市在相同人均GDP水平人均居住量是远远小于小城市的。中国的城市化必须是大城市化,这是没有什么可争论的。第二点是一定要走都市圈道路。90年代我提出来中国要搞都市圈,目前我研究的结果提出2030年中国要建20个都市圈。为什么要建都市圈,都市圈一个最好的效果就是大大地节省了对土地特别是道路占用土地的要求。都市圈一个基本的特征,就是都市圈内部的人口是依托都市圈制造业的产出而满足消费需求的。这样可以做到最小的运输半径,产品的运输路短,自然占地就少。所以我们要在比日本还稀缺的土地上搞城市化就要搞都市圈。日本的都市圈我看到的数据是,日本三大都市圈之间的货流量和物流量,只占全部货运量的1.5%,而98.5%的货运量是在三大都市圈内部发生的。这就说明,日本的三大都市圈是依托都市圈本身的制造业满足自己,每一个都市圈对外开放度很高,每一个都市圈的出口都占都市圈产出GDP的20%以上,但是彼此之间不交换,交换非常少。原因是他们是相对封闭的,这种封闭结构是由于日本的稀缺土地结构而决定的,我们未来城市化的趋向也应如此。总之,我想我们现在到了一个新的历史时期,这个时期的发展如果我们不规划好中国土地的使用,不搞清楚中国的土地到底有多大的潜力,以土地为核心展开安排中国的总体的发展战略、发展规划,肯定是走不下去的。

  (根据会议记录整理,未经本人审阅)

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