设为首页|收藏|联系我们
当前位置:首页 > 6.25土地日 > 网上论坛 > 第二十个全国“土地日”
 
第二十个全国“土地日”

必须重视农村宅基地管理中存在的六大问题

发布时间:2013-07-16 15:23文章来源:bet9官网中国土地公司 作者: 徐培华 包卫兵 打印

  毋容置疑,随着市场化、城镇化改革的不断推进,现行的农村宅基地管理工作中存在六大问题,必须引起我们的高度重视。

  一是农村宅基地现状混乱不堪。在现行制度的框架下,宅基地的运作和管理滋生了许多矛盾和纠纷。一是对宅基地的占有除申请批准外,农民还通过购买,接受赠与和继承等方式获得宅基地使用权,这就形成了与一户一宅规定相违背的一户多宅现象。二是现行政策规定宅基地不能流转,但事实上私下流转、私下交易的宅基地隐性市场普遍存在。特别是在城镇郊区,流转已是不争的事实。三是在宅基地无偿分配方式下,村庄宅基地因地块和区位不同而客观存在的级差地租,不能通过正常的经济手段来反映、约束和控制,容易滋生权利寻租、不正之风,从而引发干群矛盾加剧、村民纠纷不断。四是现行制度对宅基地使用权及农民房屋产权没有登记的规定,这就容易导致在遇到征地及拆迁补偿等问题时,往往会在补偿费用和分配上产生许多纠纷。五是农村土地管理配套政策滞后。农村村民建房收费政策改变以后,农村土地管理的配套政策没有跟上,对占用耕地的占补平衡政策空泛,而不具备操作性,具体业务没有配套政策支持,法律与政策的规定在操作层面上出现真空,耕地“占一补一” 政策缺乏保障,使之流于形式,无法落实。

  二是农村宅基地跟踪管理十分棘手。棘手表现在多个方面,一是现行政策执行难,按规定超过标准的宅基地,集体应予以收回,但如果宅基地上附着房屋的话,依据宅地不分的原则,事实上很难依法收归集体所有。再如按规定,不再具有农村居民属性的人口,例如农转非人员,应当退回宅基地,但在宅基地属福利性分配和可无偿占有利益的驱动下,要让人无偿退出宅基地是很难做到的,减人不减地已成为一种惯性。据统计,从1996 年—2006 年的10 年中,农村人口减少了1.23 亿,宅基地却新增了80 万亩。二是房屋合理调剂难。不少现已多年冻结宅基地的地方,一方面部分急需合理建房的农民无法获得宅基地,另一方面,相当部分已在城市购置住房的农民,农村住房长期闲置却又很难调剂给他人使用。据悉,目前农村宅基地及房屋闲置率大致在10~16%左右,即使照10%计算,全国4 亿亩宅基地中,就有近4 千万亩宅基地处于闲置状态。三是宅基地使用权束缚了进城农民致富的手脚。一方面进城农民工普遍缺少创业发展资金和资源,另一方面,对固化的、具有巨大潜在市场价值的宅基地使用权,由于不能向村集体之外成员流转,其潜在增值收益难以转化为农民进城创业就业和定居的生活资本,从而加剧了进城农民在城镇生存和发展的弱势地位,无法分享改革开放的成果。

  三是农民对惠农政策在认识上产生误区。农村税费改革取消了对农民自建住宅的管理收费,这一政策深受广大农民群众的拥护。但是农村村民片面理解农村税费改革的政策,认为无论在何种情况下,只需要5 元钱的工本费就能建房。于是,农村抢占耕地建房成风。同时,无偿使用宅基地,使农民认为耕地保护与己无关,对土地(耕地)的重要性、耕地减少的危险性认识不足或根本没有认识,助长了滥占乱用耕地现象禁而不止。尤其是近几年在减轻农民负担的大环境下,进一步助长了农民滥占土地乱建住房,农民建房用地处于无序状态,农民违法占用耕地的现象十分普遍。

  四是立法本意与管理现实出现偏差。《土地管理法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。而没有明确分家立户的具体条件,对“一户一宅”可以有不同的理解。使农民建房立户“一户一宅”的原则被曲解。立法本意认为:祖孙三代、父子两代构成传统“户”的,每户100 余平方米是能够满足居住需要的,却忽视了在农民收入提高后,或在经济利益驱动下的新立户现象。年满18 岁的单身公民能否立户?没有明确的规定。无论每户人数多寡,农村村民子女年满18 周岁便可以分家立户,新建住房,占用宅基地,以一户五口之家农户为例,其祖辈健在单独立户,可建一栋住宅,父辈成家可单独立户,申请建一栋住宅,孙辈年满18 岁,也可申请单独立户,申请修建住宅,以每户占用140 平方米为标准,该户五口人可占用耕地面积达420 平方米,人均达到84 平方米,造成了土地资源的浪费,“一户一宅”政策在实践中与立法初衷发生了背离。另外,对农民非法占用土地修建房屋必须予以拆除的规定,在字面上看是极为严肃的,但从多年的执法实践来看,此规定执行难度很大,难以操作到位。

  五是鼓励农民建房使用荒地不切合时代发展的需要和农村实际。我国农村未来的发展方向是农村城镇化,城乡一体化。在交通不便,信息不灵,水源有限的荒地上建住宅,怎么做到“农村城镇化”?由此可见,这一政策与农村城镇化、城乡一体化,特别是社会主义新农村建设是背道而驰的。如果农民都把住宅建到荒坡上,“十一五”我们要实现“城镇化水平明显提高” 的小康奋斗目标,那也只是一句空话。同时,农民以耕种农田为生,为方便耕作管理,也不愿意和不可能把宅基地建在离承包地太远的地方,大多数农民新建住房极难做到不占耕地。特别是在现行无偿使用宅基地的政策下,谁还愿去开荒地来建房?其地基开挖成本就是一笔不小的支出。因而,鼓励农民使用荒地建房得到的响应甚少,是一种不切实际的要求和规定。

  六是农村宅基地登记发证难。造成农村宅基地“一户多宅”的原因一是过去在宅基地管理上相对松懈造成的;二是村民异地迁建,建新不拆旧,造成了事实上的“一户多宅”;三是部分附属设施改变用途形成的“一户多宅”;四是违法建房。民建山东省委曾对德州市10 个乡镇的100 个村庄抽样调查,共有宅基地17262 宗,其中“一户多宅”占宅基地总数的7.3%。“一户多宅”情况直接跟村干部有关。比如,有的村由于规划落实不到位,或村干部受利益驱使,不管村民是否符合宅基地申请条件,只要交钱就可得到一处宅基地,这样的村“一户多宅”现象就比较严重。根据《中华人民共和国土地管理法》第62 条的规定,农村村民一户只能拥有一份宅基地,即“一户一宅”,恰好相反,目前农村各地“一户多宅”现象却司空见惯,这样一来就造成农村宅基地登记发证工作的难度。

  综上所述,现行的农村宅基地管理制度,不仅浪费了宝贵的土地资源,而且固化了城乡二元结构,进一步扩大了城乡差别。因此,我们必须重视上述农村宅基地问题,在突出宅基地的保障功能的同时,适时推进兼顾效率取向的市场化改革。

(作者:中国民主促进会江苏省淮安市委 徐培华 淮安市土地公司 包卫兵)

相关文档
 
通知公告
bet9官网导航
国土资源部中国科学技术协会国土资源科学技术奖励系统中国土地勘测规划网中国城市地价动态监测中国国土资源法律网中国土地市场网
中国土地网中国城市规划公司中国土地一级开发网中国土地利用规划网中国土地估价师协会中国地产投资网中国土地挂牌网

主办:中国土地公司 技术支撑和协办:国土资源部信息中心

Copyright:emoji:1999-2013 All Rights Reserved 版权所有,未经授权,禁止转载

备案序号:京ICP备05047686号  建议使用IE9.0以上浏览器或兼容浏览器,分辨率1024*768

XML 地图 | Sitemap 地图