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加强城镇土地管理

南京六合工业园区应当这样转变土地利用方式

发布时间:2014-06-23 15:20文章来源:bet9官网中国土地公司 作者: 安徽师范大学国土资源与旅游学院 张荣天 打印

  

    工业园区集中区是指工业企业相对聚集,有较完善的基础设施和较高效、齐全、配套的服务体系的工业制造生产区域。改革开放以来,南京六合区为了促进区域经济快速发展,先后建设了一批工业园区集中区。依托工业园区办工业,是六合区推进工业化与城镇化的一项重要举措。自2000年以来,六合全区各地加大工业园区的开发建设力度,取得了较为显著地成效。已形成局部的优越投资环境,构造出一定的区位优势,为六合经济的发展和全面实现六合在江北地区崛起起到了十分重要的作用。但是,工业园区在快速发展的同时,也存在一些不足之处,需要进行整合,才能推动六合区土地利用方式的转变与创新。

  一、工业园区集中区的现状

  (一)规模情况

  目前,六合区共有省级工业园区1家(六合经济开发区)、市级工业园区集中区4家(南京中山科技园、雄州工业园、横梁工业集中区、金牛湖工业集中区)。另外,还有9家区级工业集中区,共计14家。六合区14家工业园区集中区规划用地总面积103598亩,土地利用规划安排园区允许建设区面积53597亩(含园区内村庄、道路等存量建设用地),有条件建设区面积22101亩。目前园区建成区面积29934亩,其中已取得合法用地手续的企业361家,面积19858亩。

  (二)利用情况

  1、自身对比

  基于对2007-2010年度和2010-2013年度两个时段工业园区集中区新增建设用地情况的调查分析,通过平均投资强度、容积率、建筑密度、亩均年产值、亩均年税收数据上的对比(表1所示),表明工业园区集中区土地利用水平有一定的改观。

  表1 两时段工业园区集中区土地利用水平对比

  

时段 

平均投资强度(万元/) 

容积率 

建筑密度(%) 

亩均年产值(万元/) 

亩均年税收 

(万元/) 

2007-2010 

69.4 

0.38 

27 

24.5 

0.74 

2010-2013 

175.0 

0.70 

42 

81.0 

2.56 

  2、区域对比

  以南京中山科技园为例,通过与南京市其他区县经济开发区的对比(表2所示),可以发现六合工业园区集中区在土地利用投入产出水平上还存在较大的距离。

  表2 不同区域工业园区集中区土地利用水平对比

  

园区 

平均投资强度 

(万元/亩) 

容积率 

建筑密度(% 

亩均年产值 

(万元/亩) 

亩均年税收 

(万元/亩) 

南京经济技 

术开发区 

490 

1.0 

48 

1023 

38.0 

南京高新技 

术产业开发区 

400 

1.5 

40 

355 

45.0 

江宁经济开发区 

348 

1.0 

49 

346 

51.0 

浦口经济开发区 

200 

0.8 

42 

180 

8.7 

南京中山科技园 

205 

0.78 

45 

135 

5.06 

  二、工业园区集中区存在问题及成因

  (一)园区用地紧张,发展矛盾凸显

  工业园区集中区用地矛盾较为突出,近几年发展快、运行好、前景佳的园区没有用地进行空间拓展;而小而乱、效益差的园区却占用了大量的土地资源,入园企业“开而不发”现象严重。需要进行新一轮的规划,重新整合,解决目前全区工业园区用地问题。首先,没有从城市整体发展的层面对园区进行空间战略布局规划,布局凌乱现象比较突出,新增园区的定位和布点往往以政府意志为主,园区建设与当地政府的城市发展战略相冲突;其次,单个园区没有做到“一次规划、分步实施”,基础设施的规划缺乏超前性,园内未进行合理的功能分区规划,结果造成园区内功能分布混乱的局面,有些专业性园区由于没有规划好或者是没有严格执行标准,往往一些高新技术园区和特色工业园区逐渐演变成了一个综合性园区。

  (二)园区数量较多,平均规模偏小

  园区发展的一个重要特点是数量较多,呈现出精品缺乏,一般性园区过多的现象。运行良好、建设较快、品位较高的只有六合经济开发区及南京中山科技园。土地规划面积在1000亩左右及以下的园区有7个,占三分之二以上。园区数量多,必然导致平均规模小,其主要原因是园区建设主体的资金不足,园区的前期需要投入大量资金进行基础设施建设,基础设施建设具有投资大、回收期长的特点,直接通过市场融资可能性不大,地方财政是主要的资金来源,而乡镇财政是极其有限的,资金匮乏,投资不足,必然造成基础设施建设落后,难以吸引有实力的企业入园;没有企业入园,造成前期投资无法回收;投资无法回收必然造成后续工程无法上马。其结果就是园区失去活力,园区发展处于弱小状态。

  (三)产业结构层次、技术水平偏低

  六合区所辖各工业园区集中区由于建区条件和基础不同,发展的层次、水平极不平衡,且整体产业结构层次、技术水平要低于国内同类地区的工业园区。主要原因为:首先,相当一部分园区的产业结构仍以劳动密集型和中低层次技术为主,主要发展农副产品加工、服装、玩具等劳动密集型产业,项目的整体水平、档次还不高,经济增长模式为外延型,集约开发和经营的空间还很大;其次,从园区企业看,很多区内大企业并没有形成以龙头产业为主的产业群,区内小企业尽管数量众多,也没有起到协作配套的作用。有的企业虽然有一定的科技含量,但相应的体制、管理、人才等方面得不到有效保障,企业的持久发展问题突出。园区产业结构层次、技术水平低下必然使未来园区功能发挥受到影响。

  三、工业园区集中区整合建议

  在当前土地宏观调控的大背景下,站在全局的高度,统筹协调强化引导,通过园区的合并重组,优化资源配置,实现充分利用获得高效产出,这不仅是市、区“1+6”文件的要求,更是六合区科学发展、创新发展、跨跃发展的根本要求。针对六合区各工业园区集中区发展不均衡、规模参差不齐、主导产业不鲜明、产业关联度不高的现状,在以区划调整为背景、功能定位分类考核为导向,土地利用水平为基础、生态环境保护与资源合理开发并重的条件下,本着做大做强、突出重点、要素重组、有保有压的原则,对各工业园区集中区整合提出具体的方案。

  (一)整合目标——建立“一加四”的发展模式

  建立以“一个现代化先进制造业基地(六合经济开发区)、四个区域性特色专业生产基地(以服装为核心的程桥服装工业园、以数控机床为核心的台商数控机床产业园、以食品加工为核心的横梁雨润食品加工产业园、以矿业机电为核心的马鞍矿业机电产业园)”为骨干的框架,作为未来六合区工业经济发展的主平台。

  (二)整合策略——构建四类不同的整合机制

  1、重点发展2个综合性园区

  主要以现有的省级经济开发区为主,初步考虑将六合经济开发区和南京中山科技园列为重点发展园区,作为“工业立区”的主要载体。两家园区的发展势头强劲,区位条件优越,具备了不断扩大和发展的先决条件,是我区未来经济发展强劲有力的助推器,要把资源要素向两个重点园区集中,坚定不移的把两个园区的发展壮大摆在突出位置,有足够的政策支持、要素投入,必将会引领全区工业经济不断向前发展。

  2、重点培育4个特色工业园区

  雄州、程桥、横梁、金牛湖是六合区首批确定的四个街道,也是六合区先进制造业主导型街镇和统筹城乡发展试点街镇。经过多年发展,已经具备一定的规模和实力,形成了一定的产业基础,拥有一批实力较强的企业,可以通过塑造特色产业、打响主导名牌、实现错位竞争、谋求共同发展;另外,雄州、程桥、横梁、金牛湖还是六合区人口众多和重点建设的街镇,扩大工业园区集中区规模,不仅有利于壮大区域经济实力,更有利于区域周边社会关系稳定、百姓安居乐业。 

  3、重点整改4个工业集中区

  东沟、瓜埠、竹镇、马鞍工业集中区需要调整发展方向,提高产业层次,作为六合工业发展的配套园区进行产业定位。这类园区整合方向主要有两个方面,一是控制规模,以解决当地就业为主要目的;二是调整定位,提高园区产业层次。4个工业园区集中区既有发展上的制约因素,又有需要保留的客观原因,故建议4个园区工业集中区应调整思路、立足当前、优化结构、择机发展。

  4、重点撤并4个规模小且无特色的集中区

  结合土地规划,考虑将一些地理位置相邻、产业趋同的园区合并或连片开发。对于原有中小园区,可以考虑在调整其定位后,将其并入大型园区,取消其园区称谓,不再享受园区相关的政策。按照区划调整格局和转型创新要求,对4家工业集中区实施撤并,可置换出大量空间(马集769亩、新篁861亩、龙袍423亩、冶山379亩,共计2432亩),可以满足百亿级大项目的落地,还可用于重点园区做大做强。

  (三)整合预期——推进土地利用方式转变

  经过新一轮整合以后,工业园区集中区的集聚效应将会得到充分发挥,全区产业结构层次将会得到有效提升。在未来几年内,以工业园区集中区为基础,以六合区国民经济十二五规划远景目标为要求,构建以绿色石油化工、先进装备制造和现代轻工纺织三大支柱产业为主体,以节能环保、生物医药、新材料、新能源汽车、信息软件五大新兴产业为主导的先进制造业集聚区,提升六合区用地节约集约水平,优化国土开发空间格局,从而推进土地利用方式转变,促进六合经济又好又快发展。

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