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加强城镇土地管理

郑州航空港区应以修建性规划做为供地条件

发布时间:2014-06-23 15:16文章来源:bet9官网中国土地公司 作者: 郑州航空港经济综合实验区土地储备交易中心 辛建卉 打印

  

    谈到节约集约利用土地,无外乎两个方面,农村集体土地和国有建设用地的使用。2014年3月,国务院印发《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》,又一次明确提出要严格控制城镇建设用地规模,严格划定永久基本农田,提高国土空间利用效率。我们国家人多地少,土地资源的稀缺性表现得格外突出。如何利用好有限的土地资源,使其发挥最大的效益是我们需要解决的问题。近几年,我们一直强调节约集约利用土地,但政府部门如何实现土地的高效利用,监管到哪一步确经常引发我们的思考。笔者结合郑州市航空港经济综合实验区的实际情况,从国有建设用地供应的角度谈谈利用修建性规划作为供地条件达到节约集约利用土地的目的。

  一、郑州航空港区基本情况及规划建设思路

  (一)郑州航空港区基本情况

  郑州航空港区位于郑州市主城区东南25公里处,规划面积415平方公里,控制面积770平方公里。在国家民航局、发改委等部委的大力支持下,2013年3月7日“郑州航空港经济综合实验区”获国务院批复设立,成为我国目前唯一一个上升为国家战略的以航空经济为主题的特别规划区,已初步成为中原崛起河南振兴的核心增长极与推动中国内陆对外开放的重要窗口。

  (二)郑州航空港实验区规划与建设思路

  1、总体发展思路:建设大枢纽、发展大物流、培育大产业、塑造大都市。

  2、战略定位:国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极。

  3、主导产业:将重点发展航空产业、高端制造和现代服务三大产业。

  4、空间布局规划:郑州航空港区总体规划已于2014年1月正式获批,按照“生态宜居、智慧科技”的理念,规划了“一核领三区、两廊系三心、两轴连三环”的空间布局。“一核领三心”即以郑州新郑国际机场为核心,规划了北部城市综合服务区、东部临港型商展交易区、南部高端制造区;“两廊系三心”即在穿越实验区的南水北调干渠与小清河生态廊道间规划了公共文化航空金融中心、生产性服务中心和航空会展交易中心三个中心;“两轴连三环”即以穿越实验区东西南北的两条主干道为发展轴,将三条以机场为中心的环道连接起来。

  5、发展目标:到2017年,实验区基础设施、公共服务、产业体系初步形成,主要功能区开发建设初具规模,航空港经济发展初见成效。机场二期工程建成使用,国际航空货运能力大幅提升,连接实验区内外的主要交通通道基本建成;航空设备制造维修、与航空关联的高端制造业和现代服务业快速发展,集聚一批具有国际竞争力的知名品牌和优势企业,航空港开放门户地位基本确立;市政基础设施和公共服务设施支撑有力,航空都市框架基本形成。

  到2025年,建成富有生机活力、彰显竞争优势、具有国际影响力的实验区。国际航空货运集散中心地位显著提升,航空货邮吞吐量达到300万吨左右,跻身全国前列;形成创新驱动、高端引领、国际合作的产业发展格局,与航空关联的高端制造业主营业务收入超过10000亿元;建成现代化航空都市,营商环境与国际全面接轨,进出口总额达到2000亿美元,成为引领中原经济区发展、服务全国、连通世界的开放高地。

  (三)存在问题

  目前,航空港经济综合实验区正处于起步发展阶段,就像一张白纸,描绘蓝图的笔就在我们手上,如何画好这第一笔,也就是在发展之初把握好土地资源的节约集约利用至关重要。同时,在大招商时期,如何在公开公平公正的前提下,保证重点招商企业用地需求,也是不容我们忽视的一个问题。

  按照现行的程序,在土地供应前,市、县国土资源主管部门要会同住房城乡建设(房地产、规划、住房保障)主管部门,依据土地利用总体规划和城镇控制性详细规划协调拟定供地方案。市、县规划主管部门应当会同国土资源主管部门,严格依据经批准的控制性详细规划和节约集约用地要求,确定拟出让地块的位置、使用性质、开发强度、住宅建筑套数、套型建筑面积等套型结构比例条件,作为土地供应的规划条件,列入划拨决定书或出让合同中。土地受让人在取得土地使用权后,在委托设计单位,针对具体地块编制修建性规划,经批准后,进行开发建设。而我们认为,政府部门的工作,可以再进一步,管理到具体地块的开发设计,即以修建性规划做为供地条件。

  二、带修建性规划公开出让土地方式

  (一)修建性详细规划的内容

  修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据,制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

  修建性详细规划内容包括:

  1、建设条件分析及综合技术经济论证;

  2、作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计,布置总平面图;

  3、道路交通规划设计;

  4、绿地系统规划设计;

  5、工程管线规划设计;

  6、竖向规划设计;

  7、估算工程量、拆迁量和总造价,分析投资效益。

  据以上内容,规划部门及有关单位根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市规划法》等法律政策,因地制宜,对区域某地块具体的建筑风格、建筑密度、建筑容积率、建筑层数、楼层高度、楼间距、建筑用途、建筑结构等写入规划,以此作为土地公开出让的前提,参与土地招拍挂的用地单位在取得土地后需严格按照规划条件开工建设。

  (二)修建性规划做为供地条件实现双赢

  采用修建性规划做为供地条件,规划部门不仅明确每宗地的规划设计条件,还应对建设项目具体的建筑风格、建筑密度、建筑容积率、建筑层数、楼层高度、楼间距、建筑用途、建筑结构等修建性详细规划要求进行明确规定,以及各功能区之间的相互衔接提出明确要求,作为土地公开出让的前提条件,参与土地竞买的用地单位在竞得土地后需严格按照规划条件要求建设。

  该模式符合了当前国家土地政策法规的相关规定和要求,可顺利实现重点项目供地计划。但是,该模式也存在一定的局限性,政府确定的修建性城市规划可能与企业的开发风格及计划不尽一致,故修建性城市规划的确定是该模式是否能发挥最大效力的关键所在。

  结合土地供应工作实际,国土部门在采用修建性规划做为供地条件供地时,应考虑以下几个方面:一是符合当前政策法规的要求,不得与当前政策相违背;二是确保土地出让的公平、公正性;三是有利于实现土地的资产价值,在规划确定的土地利用条件下最大化的实现土地的资产价值,保证国有资产不流失;四是有利于建设项目后期开发建设的监管,通过在出让环节设置各项技术条件,能保证批后监管的顺利实施,防止土地闲置浪费现象出现;五是确保项目建成后综合效益的发挥,通过在土地出让环节设置各项开发建设条件,确保项目内各功能区之间的协调与衔接。

  在修建性详细规划阶段,会涉及到建筑单体的一些问题。如住宅区内应该确定要按照哪种风格进行设计建造,每个建筑物的楼间距、楼层高度和进深分别为多少,应采取哪种屋顶形式和台基形式等。此模式可以在满足上一层次规划要求前提下,直接对建设项目做出具体的安排和规划设计,并为下一层次建筑、园林和市政工程设计提供依据;同时,带修建性城市规划出让严格遵循着规划的编制,使区域规划更有规模、更有整体性,从而达到项目开发的目的。严格的规划条件也在一定程度上限制了开发企业的进入,此种模式的土地出让,可在符合当前国家的政策法规下,使项目得到最好的开发建设,有利于落实重点项目的土地需求工作,同时也能让有限的土地资源发挥最大的效益,实现重点项目落地与节约集约利用土地的双赢。

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